16 七月

短租,有关Airbnb报税的那些事儿

近日,“城市知道”报道了一篇加拿大年入20万以上的十家Airbnb短租房屋,对于这样“躺着就能赚钱”的方式,的确让人很心动。实际上,不少加拿大人表示,他们不是已经成为Airbnb房东,就是在成为Airbnb房东的路上。

Airbnb是著名的短租平台,是互联网共享经济发展带来的私人短租服务,将本地居民的住房变成客房,以中介商的方式把需要短租的游客与提供短租的本地房东链接在一起。

多伦多就有就有一位名为Julius Cunanan的年轻人,他除了拥有一份正常的全职工作外,还有另外一个身份—— Airbnb房东。刚当上房东十个月的他,就已经轻松赚得4000加元的利润。

虽然他只是偶尔将自己的房间用作出租之用(通常在周末或旅游期间),但凭着这笔额外收入,已经足够让他飞一趟到加州度假,还能帮补每个月的贷款。可真是“躺着加州的酒店里也能赚钱!”

不少人也曾在心里打过Airbnb这个如意算盘,但是一想到这笔额外收入要如何申报和计算,为了避免麻烦,又打起了退堂鼓。然而,这位Julius Cunanan房东,同时作为一名会计,并不这样认为。

我们来看看Global News结合Airbnb和税务专家,给各位房东或者还在路上房东的报税注意事项。

Airbnb产生的盈利是租赁收入还是营业收入?

租赁收入(Rental income)还是营业收入(Business income)? 这对于房东新手是个大问题。

对于绝大多数的房东来说,这笔盈利属于租赁收入。但如果你的短租服务还提供三餐和每日的洗衣清洁服务的话,这笔盈利就属于营业收入。

租赁收入在报税时,房东则需要填写T776报税表格(也叫房地产租赁),还要在line 126处申报收入。而对于营业收入,房东则需要填写不同的报税表格,而且这笔收入要进行CPP供款。

如何将支出分类?

作为房东,任何租房收入都要上报加拿大税务局(CRA),包括共享经济的租房收入。不过这一收入和其他住房收入一样,房东可以在报税时申报支出,加拿大税务局定义这些支出可分为两类,分别为日常支出和资本支出。

日常支出(Current expenses):为较低成本以及在短期内重复出现的开支,例如清洗床单的费用。

税务律师David Rotfleisch指出,有的日常支出可以完全减免税的,而有的则需要按比例分配减免。

完全由Airbnb产生的费用,例如住客的物品换洗费、一次性用品费用等支出,可100%完全减免税。

而对于像按揭利息、地税、房屋保险和物业账单等开支(不是因为Airbnb产生的),则需要按照一年中房子租出去的天数或周数计算,按找这个百分比减免税。

  • 举个例子:如果有人去年在Airbnb将房子放租299天,而其中66天有顾客入住的话,房子的入住率就是66/299*100%=22%,22%就是这位房东按比例减免税的部分。

如果这位房东只是租出房子的一部分,而不是一整间的话,还需要计算出租部分的比例,然后乘以和房子的入住率。

  • 举个例子:上面那位一位房东如只租出一个房间,房间占整个房子的25%的话,这个25%还要按22%的入住比例计算。

 

资金支出(Capital expenses):为较高成本以及长期投资的开支,比如买家具的费用。

这是一笔有持续影响的费用,这笔开支的减免税是逐年扣除而不是一次性扣除的。

  • 举个例子:如果一位房东为住客花了500加元买额外的家具,那这笔钱就可以定义为资金支出。

 

维护与改造

当房子进行大变动,比如维护或改造时,所产生费用的界限就变得模糊了。

  • 如果你只是出租一个房间,那整个房子大装修或日常维护所产生的开支则不能被免减。
  • 但如果只是对出租房的间进行的升级改造,所需要的开支可以定义为资金支出。

 

 

最后,将以上的报税项目整理成一个图表,更方便各位读者理解。

 

来源:Global News

 

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